I contratti di locazione a canone concordato sono quelli il cui canone viene determinato entro un range min/max sulla base di accordi stipulati dai sindacati dei proprietari immobiliari e degli inquilini.
Questa tipologia di contratto ha una durata di 3 anni prorogabili di altri 2, sulla base della legge n. 431/1998 che regola appunto, all’art. 2 comma 3, i contratti di locazione a canone concordato, è stata integrata con il successivo decreto interministeriale delle Infrastrutture e dei Trasporti, nel 2017, che ha apportato importanti modifiche riguardanti la determinazione dei canoni di locazione.

Nel corso dell’anno 2019, la novità più importante è stata introdotta dall’articolo 19-bis del Dl 34/2019 (convertito dalla legge 58/2019) e riguarda proprio il rinnovo dei contratti di locazione a canone agevolato stabilendo il seguente principio:
“Il quarto periodo del comma 5 dell’articolo 2 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, si
interpreta nel senso che, in mancanza della comunicazione ivi prevista, il contratto è rinnovato tacitamente, a ciascuna scadenza, per un ulteriore biennio.”

Essenzialmente, questa norma stabilisce che allo scadere del periodo di proroga biennale di un contratto a canone concordato, quest’ultimo si rinnovi tacitamente per ulteriori due anni a meno che non vi sia comunicazione di disdetta.

Su questo punto è intervenuta la Cassazione la quale ha affermato che se le parti non si esprimono, il contratto decade. La Cassazione basa questa pronuncia su un’interpretazione prettamente letterale della norma e cioè che, alla prima scadenza, non è previsto il rinnovo automatico che è invece previsto alla scadenza dei 2 anni.

Sempre secondo la Cassazione, alla prima scadenza possono verificarsi diverse circostanze ad esempio:
1. il locatore potrebbe non confermare al locatore la proroga dei 2 anni adducendo a motivazioni come previsto dalla norma (art.3 Legge 431/1998).
2. entrambe le parti potrebbero attivare una trattativa per il rinnovo del contratto, se la trattativa non va a buon fine si realizza la proroga dei due anni.
3. se nessuna delle parti attiva la richiesta di rinnovo oppure di disdetta, secondo la Cassazione il contratto cessa in forza alla norma generale contenuta nel’art.1596 del Codice Civile. Però, il successivo articolo 1597 afferma che se il locatore è lasciato in possesso dell’immobile locato, a fronte del pagamento del canone previsto, avviene il rinnovo automatico del contratto di locazione.

Sempre in merito ai contratti di locazione concordati, un’altra novità molto importante stabilita dalla Legge di Bilancio 2020, riguarda la cedolare secca. Infatti per i contratti a canone concordato, l’imposta prevista sarà del 10% e non subirà rincari.

Il Decreto Crescita non si occupa dei contratti di locazione ordinari 4+4. Per questo tipo di contratto, alla prima scadenza (4° anno), il locatore ha l’obbligo di rinnovare il contratto per i 4 anni successivi oppure negare il rinnovo come previsto dall’art. 3 Legge 431/1998.
Mentre per la seconda scadenza, (8°anno), si è pronunciata la Cassazione la quale ha confermato che il contratto di locazione si rinnova tacitamente per ulteriori 4 anni e non per ulteriori 4+4 anni.

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